Các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở

CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
Khái quát về Hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định. Hợp đồng thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản nên có đầy đủ các đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê tài sản, cụ thể là:
Thứ nhất là hợp đồng ưng thuận: hợp đồng thuê nhà ở phát sinh hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng chứ không phải tại thời điểm chuyển giao tài sản thuê.
Thứ hai là hợp đồng có đền bù: một bên chuyển giao nhà ở cho bên kia và bên kia phải trả tiền thuê. Bên cho thuê giao nhà ở và chuyển quyền sử dụng nhà ở, còn bên thuê sẽ phải trả tiền thuê.
Thứ ba là hợp đồng song vụ: các bên đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau. Bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà cho thuê, bảo đảm quyền sử dụng ổn định tài sản thuê; bên thuê có nghĩa vụ sử dụng nhà ở đúng mục đích, không được làm hư hỏng nhà ở, trả nhà và tiền thuê đúng thời hạn và đúng địa điểm như đã thỏa thuận.
Thứ tư trong thời hạn thuê nếu có rủi ro xảy ra với nhà ở cho thuê thì chủ sở hữu của tài sản phải chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.Nếu bên thuê chậm trả tài sản thuê khi đến thời hạn thì phải chịu rủi ro.
Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
Quyền của các bên là khả năng được pháp luật cho phép hoặc thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng về việc mỗi bên được hưởng một số lợi ích, được thực hiện hoặc không được thực hiện một số công việc nhất định.
Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở là sự quy định của pháp luật hoặc sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng về việc mỗi bên phải chịu một hậu quả pháp lý bất lợi, phải giao một tài sản hoặc phải thực hiện một công việc nhằm đáp ứng yêu cầu của chủ thể mang quyền.
Về đối tượng của hợp đồng thuê nhà.
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là diện tích nhà diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê.Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và diện tích phụ.Diện tích chính dùng để ở, diện tích phụ dùng cho nhà bếp sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư, thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng. Ngoài ra, bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê được hưởng như cầu thang máy, gửi xe máy
Về hình thức của hợp đồng thuê nhà
Theo quy định tại Điều 492 BLDS năm 2005:“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 06 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký.Việc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6 tháng trở lên”.