Những điều cần biết về thủ tục mua bán đất nông nghiệp

NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN
 ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.Quy định về mua bán, sang nhượng đất nông nghiệp
Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 106 Luật Đất đai như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thì còn phải đáp ứng được điều kiện theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
* Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
* Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Nếu đáp ứng được các điều kiện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp thì mới có thể tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
2. Thế nào là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp?
Theo tuy định của điều 13- Luật đất đai, 2 loại đất trên được phân biệt theo mục đích sử dụng như sau:
+ Đất nông nghiệp là đất bao gồm đất dùng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy hải sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
+ Đất phi nông nghiệp là đất ở, chuyên dùng, đất tôn giáo tín ngưỡng, nghĩa trang, nghĩa địa, đất dùng cho quốc phòng an ninh, trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và đất nước phi nông nghiệp khác.
Mua bán đất nông nghiệp rơi vào hai khả năng thứ nhất là mua đất nông nghiệp để tiếp tục kênh tác thực hiện sản xuất hoặc để chuyển đổi thành đất thổ cư xây nhà. Khi mua bán đất nông nghiệp để chuyển thành đất thổ cư, kinh doanh hay mục đích khác có những điều kiện nhất định và được sự phê chuẩn của chính quyền địa phương. Để được chuyển quyền sử dụng đất sau khi mua bán đất nông nghiệp thì phải đáp ứng những điều kiện được quy định trong pháp luật.
3. Những điều kiện cần để một miếng đất nông nghiệp có thể bán hoặc chuyển đổi được
+ Khi mua bán đất nông nghiệp thì đầu tiên đất phải đáp ứng theo điều 106 Luật đất đai. Đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thực hiện thi hành án, không xảy ra tranh chấp, phải nằm trong thời gian sử dụng đất.
+ Ngoài ra, để đất nông nghiệp có thể chuyển đổi được còn phải tuân thủ Điều 103,104 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, quy định về các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất. Đơn cử như các đất thuộc dạng đất rừng phòng hộ, hay đất canh tác được bảo vệ.
4. Thủ tục chứng thực mua bán đất nông nghiệp
Quy định về đất được phép chuyển quyền sở hữu. Để nắm rõ thủ tục mua đất nông nghiệp cần xác định rõ mục đich của người mua đất và quy định về sử dụng đất bên cạnh các hồ sơ thủ tục cần thiết nêu trên vì có nhiều trường hợp pháp luật quy định không được chuyển nhượng tặng đất hay mua bán đất. Sau khi xác nhận rằng mình không thuộc nhóm đối tượng cấm kia người sử dụng đất mới có thể làm các thủ tục mua đất nông nghiệp.
Những điều cần nhớ khi làm thủ tục mua đất nông nghiệp. Thứ nhất là thủ tục phần lớn rất đơn giản chỉ cần làm các phương pháp chuyển đổi quyền sở hữu. Tuy nhiên theo điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị đinh 181/2004 và ngày 29/10/2004 của chính phủ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có xác nhận cua công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất thì mới có thể coi là đủ tính chất pháp lí.
Để hợp thức hóa giấy tờ cần thực hiện quy trình xác nhận tính hợp pháp và được sự ghi nhận của cơ quan quản lí quá trình được mô tả như sau:
Thủ tục chứng thực khi mua bán đất nông nghiệp:
+ Chuẩn bị hồ sơ gồm mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản số 31/PYC thông tư liên tịch số 04/2004 /TTLN-BTP-BTNMT đi cùng với hợp đồng chuyển đổi quyền sở hữu hợp lệ theo mẫu số 35 thông tư nêu trên cộng với bản sao giấy chứng nhận quyền sở dụng đất nông nghiệp và chứng minh nhân dân hay hộ chiếu cuối cùng là các giấy tờ khác liên quan.
+ Nộp hồ sơ đã chuẩn bị vào bộ phận tiếp nhận và kiểm tra kết quả ở Ủy ban nhân dân để kiểm tra tính hợp lệ. Sau khi phòng công chứng xác nhận tính hợp lệ của hồ sơ thì thụ lí và ghi vào sổ công chứng.
+ Bước cuối cùng là chứng thực nếu giấy tờ hồ sơ hợp lệ và nộp tiền lệ phí.
+ Phòng công chứng tự động chuyển hồ sơ hợp lệ đến cơ quan quản lí đất đai trực thuộc ủy ban nhân dân có quyền cấ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.